步中國後塵？美國房市突然掉頭向下 整體陷入“賣不動”的局面

從八、九月開始，美國房地產突然掉頭向下，房市由買方市場急劇轉向買方市場。一句話，房子不好賣了。不僅如此，大量出租房上市，出租市場也轉向買方市場，一下子清淡起來。

看幾組數據

①Realtor.com指出，到5月，新增上市量較去年同期增長20.8%，且仍維持連續18個月的年增正向趨勢。同期，全美活躍上市數較年初增加25%。數據顯示，推向市場的房屋多了！

②大量二手房推向市場，加上疫情期間建造的新房進入市場，庫存增速放大，形成賣家多餘買家的局面。Redfin的數據顯示，目前賣家數量比買家多約49萬人，為自2013年以來最大差距。房市進入典型的買方市場，買房變得非常困難。

③下半年拋售潮暴發，70個城市房價連續下跌。根據Redfin和Realtor.com 二季度的數據，美國大多數大都市地區的可售房源量同比增加了約18%。這種轉變讓買家可以“挑三揀四”。

④登記上市的房價仍在上漲，但漲幅相比年初已明顯放緩，而且登記的房價很難被買家認可。上半年，美國房價的平均同比漲幅從2022年的15%下降至4.2%，預計全年漲幅在1%-4%之間。

**轉向買方市場呈現幾個特點：**掛牌時間延長；價格下調頻繁；賣家附帶優惠，包括支付買方的部分過戶費用、提供房屋維修津貼等。買家則將焦點轉向“是否能夠議價”、“能否獲得更多讓利”。

總之，現在購房需求下滑，房地產市場並未崩盤，但整體陷入“賣不動”的局面。

美國房地產為何突然下行？

一時眾說紛紜，歸納起來有如下幾點：

① 房貸利率過高

2025年30年固定房貸利率仍在6.75%-7.1%之間波動，遠高於疫情期間的超低利率水平。

雖然美聯儲持續降息可期，但房貸利率仍然高企。預計至年底利率會降至約3.9%，但房貸利率沒有同步下降，仍然維持在6.4%-6.6%之間，甚至達到7%.

有分析認為，美聯儲遲遲不降息，加上市場對經濟擔憂，導致抵押貸款債券（MBS）的需求下降，直接推高了房貸利率。

高房貸利率抑制了購房慾望。

② 就業形勢不好

自川普上臺以來，圍繞美國就業市場的爭議不斷。川普說就業形勢一片大好，但數據顯示沒那麼好。

最新勞工統計局數據顯示，2025年春季非農就業每月僅增加約13.5萬人，低於2024年的平均水準，且新增就業人數經下修後呈現明顯趨緩。因62.5萬人退出勞動市場，失業率連續第三個月穩定在4.2%，顯示就業市場信心不足。

費城聯邦儲備銀行的預測調查顯示，失業率可能從目前約4.1%緩步升至2025年第四季的4.3%左右。聯準會FOMC的中位預期也類似，認為2025年失業率約4.4%。

就業市場轉弱導致薪金增長放緩，也抑制了購房需求。

③經濟接近“停滯速度”

美國經濟形勢如何，是最具爭議性話題。在川普口中只有“很好”，誰說不好懟誰。但市場共識是2025年下半年經濟明顯趨緩，甚至接近零成長。

幾乎所有機構都下調了增長預期。由於關稅政策帶來的負面效應，美聯儲、高盛將GDP增長預測從原先的2.4%大幅下修至1.7%。而安永（EY）會計師事務所預期，到2025年底經濟將接近“停滯速度”：第四季增速約0.6%。

GDP增長放緩通常意味著房市交易降溫，當經濟缺乏增長動力、企業投資和消費者支出轉弱時，購房者對未來收入預期悲觀，會選擇觀望，導致房屋交易量下滑。

此外，因為經濟預期放緩，導致消費信心整體走弱。

世界大型企業研究會（The Conference Board）的消費者信心指數在2025年2月大幅降至98.3（指數 < 100：消費者較悲觀），單月下跌了近7點，為2021年8月以來最大單月降幅。隨後數月情緒進一步受壓：截至4月，該指數在三個月內，累計下滑逾19點。

穆迪首席經濟學家贊迪特別警告，歷史上若信心指數在一季內下降超過20點，往往在之後半年內出現經濟衰退。買房是一項大筆長期支出，信心指數的下滑表示潛在買家可能轉趨謹慎。

筆者以為，還有一個至關重要的因素：川普收緊移民政策導致購房、租房需求大幅降低。

IMF指出，川普政府收緊移民政策，對該國經濟增長前景造成的衝擊不容小覷。每年驅逐10%無證移民將導致GDP萎縮3.3%、工資水平下降1.7%。這嚴重影響房地產市場。

特別是收緊人口政策，會減少潛在的購房者和租房者，從而抑制住房市場的需求增長。

川普就任以來，移民60多年來首度下降。截至8月21日，相比1月減少移民140萬。其中勞動人口中的無證移民比2023年減少190萬。舉一個例子，川普政府不久前逮捕並驅逐的韓國勞工就屬於這個類型。眾所周知的事情，至少亞洲在美投資的公司如日本、韓國、中國臺灣（如臺積電）……因為各種原因都是僱傭本國無證移民。

移民大量減少當然會大量減少購房、租房需求。

還有兩項政策影響很大

一個是H-1B簽證天價收費，自9月21日頒佈至今，簽證率銳減，很少有人提交申請，提交了也很難通過。而H-1B簽證者是購房、租房主力軍之一。

再一個是驅趕在美國際生、收緊留學生簽證。其後果，2025年秋季國際新生註冊人數比2023年下降近 18%。原來大學周邊租房市場火爆，現在突然冷得出奇。

在留學生比例很高的大學城，如伊利諾伊州的香檳（Urbana-Champaign）、賓州州立大學的State College，以及南加州大學附近的洛杉磯南區，校外公寓空置率上升 30% 以上。原本炙手可熱的出租公寓，如今紛紛打折促租：“拎包入住”、“租一年送咖啡機”、“首月減半價”成了街頭新廣告。甚至有房東無奈地說：“以前挑租客，現在被租客挑。”