重大啟示：上世紀90年代房價狂跌5年、政府救市5年，最終四大政策推動房價上升

上世紀90年代初中國房地產商品化起步。

1990年5月國家頒佈《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，為土地使用權有償出讓提供了具體依據，為建立可流轉的房地產和房地產市場的形成奠定了基礎。

房地產商品化從深圳、海南起步，逐步向全國推進。全國各地數千億資金蜂擁撲向深圳、海口。一時間，該地區房地產價格扶搖直上。

更離譜的是，當時深圳、海南襲香港不良商人套路，大肆炒樓花，沒有土地使用權證、沒有任何批准手續，只有一個不知道是否被批准的規劃圖紙，就標價出售。一時間，這種不靠譜的樓花被爆炒，一天一個價，按小時飆升。

眼看這種搞法不可持續，時任國務院副總理的朱鎔基1993年6月23日發表講話，宣佈終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。

次日，國務院發佈《關於當前經濟情況和加強宏觀調控意見》即16條整頓措施，包括嚴格控制信貸總規模、提高存貸利率和國債利率、限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目等。

一時間，對各級銀行行長追責，銀根全面緊縮，一路高歌猛進的房地產熱頓時被釜底抽薪。

於是從深圳、海南開始，全國房地產熱浪應聲而落。房地產價格在兩三年時間裡一落千丈，好點的被腰斬，深圳、海南跌去了三分之二。

於是，開發商紛紛逃離或倒閉，出現大量爛尾樓，落下一地雞毛。

這種跌勢持續到1998年，整整下跌了5年之久，還沒有被穩住。

由於房地產猛烈下跌帶來的乘數效應，全國消費萎縮，物價負增長，進入典型的通縮時期。

在此期間，銀行頓時成為最大的發展商，不少銀行的不良貸款率一度高達60％以上。

加上1997年亞洲金融危機，在香港樓市暴跌的帶動下，內地樓市雪上加霜。

1998年，我國房地產跌入谷底。同時，出口增速處於近10年的低水平狀態，對亞洲出口所佔出口比重從60%下降到53%。

1998年6月21日，央行宣佈關閉海南發展銀行，這是建國以來首家因支付危機關閉的省級商業銀行。

與此同時，全國國企大規模虧損，財政困難。為扭轉局面，1998年國家啟動了轟轟烈烈的國企改革，引發國企下崗潮，內需嚴重不足。

於是，從1998年開始，國家開始出臺一系列措施，希望從穩定樓市入手，拯救整個經濟。

1998年3月19日，朱鎔基在九屆全國人大一次會議舉行的記者招待會上，指出“住房建設將成為中國經濟新的增長點”，提出停止福利分房，住房分配一律改為商品化。”

這是一個強烈信號：國家要從住房商品化入手拯救樓市！

同年7月3日，國務院頒佈《關於進一步深化城鎮住房制度改革 加快住房建設的通知》，宣佈從1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，全面推行和不斷完善住房公積金制度，加快經濟適用房建設，擴大個人住房貸款發放範圍等。

為了配合全國性的住房制度改革，當年5月央行出臺了《個人住房貸款管理辦法》，開創了個人購房按揭模式，刺激個人購房。

1999年財政部、國家稅務總局、建設部陸續出臺了《關於調整房地產市場若干稅收政策的通知》、《關於個人出售住房所得徵收個人所得稅有關問題的通知》，對房地產二級市場涉及的營業稅、契稅、土地增值稅、個人所得稅實行優惠，減輕個人買賣普通住宅的稅收負擔。

土地供給方面，2002年7月國土資源部頒發了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，叫停了沿用多年的土地協議出讓方式。

各個地方政府的救市政策緊隨其後，包括①房地產交易0稅率；②購買商品房入城市戶籍——這一政策在包括上海、深圳、廣州及各省會城市實施；③處理爛尾樓除以極低的價格出售外，享受舊城改造政策，包括減免土地出讓金和城市建設配套費等政策。

房地產一路大開綠燈！

與此同時，④實施寬鬆貨幣政策，2002-2003年M2同比增速持續上升，最高達到21.55%，超量貨幣資金開始流入樓市。

終於，從2002年開始樓市抬頭，2003年至2007年，樓市快速回升。

2002年房地產增速達到20.20%，2003年2月-5月全國商品房銷售面增速每月均在35%以上。

可以說，上述4大政策挽救了房市！