步中国后尘？美国房市突然掉头向下 整体陷入“卖不动”的局面

从八、九月开始，美国房地产突然掉头向下，房市由买方市场急剧转向买方市场。一句话，房子不好卖了。不仅如此，大量出租房上市，出租市场也转向买方市场，一下子清淡起来。

看几组数据

①Realtor.com指出，到5月，新增上市量较去年同期增长20.8%，且仍维持连续18个月的年增正向趋势。同期，全美活跃上市数较年初增加25%。数据显示，推向市场的房屋多了！

②大量二手房推向市场，加上疫情期间建造的新房进入市场，库存增速放大，形成卖家多余买家的局面。Redfin的数据显示，目前卖家数量比买家多约49万人，为自2013年以来最大差距。房市进入典型的买方市场，买房变得非常困难。

③下半年抛售潮暴发，70个城市房价连续下跌。根据Redfin和Realtor.com 二季度的数据，美国大多数大都市地区的可售房源量同比增加了约18%。这种转变让买家可以“挑三拣四”。

④登记上市的房价仍在上涨，但涨幅相比年初已明显放缓，而且登记的房价很难被买家认可。上半年，美国房价的平均同比涨幅从2022年的15%下降至4.2%，预计全年涨幅在1%-4%之间。

**转向买方市场呈现几个特点：**挂牌时间延长；价格下调频繁；卖家附带优惠，包括支付买方的部分过户费用、提供房屋维修津贴等。买家则将焦点转向“是否能够议价”、“能否获得更多让利”。

总之，现在购房需求下滑，房地产市场并未崩盘，但整体陷入“卖不动”的局面。

美国房地产为何突然下行？

一时众说纷纭，归纳起来有如下几点：

① 房贷利率过高

2025年30年固定房贷利率仍在6.75%-7.1%之间波动，远高于疫情期间的超低利率水平。

虽然美联储持续降息可期，但房贷利率仍然高企。预计至年底利率会降至约3.9%，但房贷利率没有同步下降，仍然维持在6.4%-6.6%之间，甚至达到7%.

有分析认为，美联储迟迟不降息，加上市场对经济担忧，导致抵押贷款债券（MBS）的需求下降，直接推高了房贷利率。

高房贷利率抑制了购房欲望。

② 就业形势不好

自川普上台以来，围绕美国就业市场的争议不断。川普说就业形势一片大好，但数据显示没那么好。

最新劳工统计局数据显示，2025年春季非农就业每月仅增加约13.5万人，低于2024年的平均水准，且新增就业人数经下修后呈现明显趋缓。因62.5万人退出劳动市场，失业率连续第三个月稳定在4.2%，显示就业市场信心不足。

费城联邦储备银行的预测调查显示，失业率可能从目前约4.1%缓步升至2025年第四季的4.3%左右。联准会FOMC的中位预期也类似，认为2025年失业率约4.4%。

就业市场转弱导致薪金增长放缓，也抑制了购房需求。

③经济接近“停滞速度”

美国经济形势如何，是最具争议性话题。在川普口中只有“很好”，谁说不好怼谁。但市场共识是2025年下半年经济明显趋缓，甚至接近零成长。

几乎所有机构都下调了增长预期。由于关税政策带来的负面效应，美联储、高盛将GDP增长预测从原先的2.4%大幅下修至1.7%。而安永（EY）会计师事务所预期，到2025年底经济将接近“停滞速度”：第四季增速约0.6%。

GDP增长放缓通常意味着房市交易降温，当经济缺乏增长动力、企业投资和消费者支出转弱时，购房者对未来收入预期悲观，会选择观望，导致房屋交易量下滑。

此外，因为经济预期放缓，导致消费信心整体走弱。

世界大型企业研究会（The Conference Board）的消费者信心指数在2025年2月大幅降至98.3（指数 < 100：消费者较悲观），单月下跌了近7点，为2021年8月以来最大单月降幅。随后数月情绪进一步受压：截至4月，该指数在三个月内，累计下滑逾19点。

穆迪首席经济学家赞迪特别警告，历史上若信心指数在一季内下降超过20点，往往在之后半年内出现经济衰退。买房是一项大笔长期支出，信心指数的下滑表示潜在买家可能转趋谨慎。

笔者以为，还有一个至关重要的因素：川普收紧移民政策导致购房、租房需求大幅降低。

IMF指出，川普政府收紧移民政策，对该国经济增长前景造成的冲击不容小觑。每年驱逐10%无证移民将导致GDP萎缩3.3%、工资水平下降1.7%。这严重影响房地产市场。

特别是收紧人口政策，会减少潜在的购房者和租房者，从而抑制住房市场的需求增长。

川普就任以来，移民60多年来首度下降。截至8月21日，相比1月减少移民140万。其中劳动人口中的无证移民比2023年减少190万。举一个例子，川普政府不久前逮捕并驱逐的韩国劳工就属于这个类型。众所周知的事情，至少亚洲在美投资的公司如日本、韩国、中国台湾（如台积电）……因为各种原因都是雇佣本国无证移民。

移民大量减少当然会大量减少购房、租房需求。

还有两项政策影响很大

一个是H-1B签证天价收费，自9月21日颁布至今，签证率锐减，很少有人提交申请，提交了也很难通过。而H-1B签证者是购房、租房主力军之一。

再一个是驱赶在美国际生、收紧留学生签证。其后果，2025年秋季国际新生注册人数比2023年下降近 18%。原来大学周边租房市场火爆，现在突然冷得出奇。

在留学生比例很高的大学城，如伊利诺伊州的香槟（Urbana-Champaign）、宾州州立大学的State College，以及南加州大学附近的洛杉矶南区，校外公寓空置率上升 30% 以上。原本炙手可热的出租公寓，如今纷纷打折促租：“拎包入住”、“租一年送咖啡机”、“首月减半价”成了街头新广告。甚至有房东无奈地说：“以前挑租客，现在被租客挑。”