四大因素导致救市难 没有天量资金入市 本轮房价下跌至少5年 下降幅度至少50%！

前文所述上一轮上房地产周期性下跌了5年，政府救市花了5年。房价再次抬头花了十年之久。

再看2007年美国次贷危机爆发，美国房地产开始下降，至2008年金融海啸爆发，美国房地产断崖式下跌，直到2013进入谷底，足足下降了6年之久。美国房市再次抬头是2016年，该轮周期也是10年。

本来，国内房地产2008年也随着美欧房地产下降而下降，以深圳、广州、武汉这些一二线城市为例，当年下降了30%左右，也是哀鸿遍野，直到中央政府4万亿救市，加上信贷放水，阻止住房价下跌趋势。由于天量资金进入房地产，房价节节攀升，直到现如今下跌。

可以说是“4万亿救市”的行政行为打断了市场节奏，并在十几年中积累了天量泡沫，导致本轮房市下跌带有历史延迟特点，或本轮周期叠加了上轮周期本应下跌而未下跌的因素。

所以，本轮房市泡沫叠加了上轮房市泡沫，可以称之为“天量泡沫”。一旦破灭，引发的效应也是天量级的。带来的后果，不仅房市下跌的幅度大、态势猛烈，而且下跌的时间会更长。

导致本轮房地产下降还有三大因素，一是商品房限售的行政行为阻止了市场早就应该自然下降的趋势，同时加重了房市泡沫的积累。一旦取消限购，房市下降的烈度也超乎想象，消化泡沫的时间也会更长。

二是本轮房市下跌伴随着人口下降和老龄化并存。有关数据显示，人口下降的拐点是2012年。根据国家统计局统计公报中公布的人口出生数字，2011年至2021年，10年间出生人口下降了三分之一（也有数据说中国的出生人口数量下降了45%）。

与此同时，2022年全国65岁以上人口占比达15%，进入中度老龄化阶段。

由此而来，一方面刚性需求逐年减少，另一方面多房人口带来的房产继承将大幅增加。——城市房产将出现过剩危机。

三是房地产天量资产 需天量资金救市 难度太大太大。

首先是房地产投资规模太大，消化非常困难。2022年全年房地产投资累计规模超过13万亿元，而上一轮房价下跌前一年（1992年）商品房投资规模仅仅485亿元。相比上一轮，本轮房地产积累了天量资产，如果要救市，需要天量资金入市，库存消化可以说“难于上青天”。

上一轮那么一丁点规模就消化了10年之久，这次消化的时长恐怕难以预测。

更主要的是，现在国家战略的重点是科技，是制造业，而非房地产，所以救市的力度有限，也不会允许大量资金流入房市。

此外，现在从中央到地方债务沉重，债务的消化也需要时日。国家也不会放松地方债的管控。

所以，不要企望房价很快回稳，更不要指望很快抬头。

上述四大因素将导致房价持续下跌很长时间。

那么，本轮房市下跌从什么时候开始计算呢？

业界有关此次房价下降的起始时间有不同表述，严格意义上，本轮下降应该从全国普遍取消“限购”开始计算。

为何这么说？

因为“限购”是非市场行为，从而扭曲了房市的市场价格变动。只有取消了限购，让房市回归市场，价格的变动才是真实的市场价格。

全国取消限购政策的节点应该是去年9月。

据相关研究机构去年9月16日统计，截至当日除北京、上海、深圳和海南部分城市仍然实施限购，全国主要城市包括全部二线城市已完全取消限购等行政限制性楼市政策。

就此而言，本轮房市下跌还不到一年，可以说才刚刚开始。这种下行趋势至少要保持5年甚至以上！

就房价下降的幅度来看，现在远没有到底。

对比上一轮房价下降的幅度，在以上四大因素综合作用下，本轮房价下跌幅度至少在50%至60%。